quinta-feira, 22 de dezembro de 2011

LUCROS CESSANTES OU MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO NA ENTREGA DAS CHAVES ??? OS DOIS !!!!

MULTA CONTRATUAL NÃO SE CONFUNDE COM LUCROS CESSANTES


Num dos nossos casos sub judice, o contrato prevê que não entregando o imóvel no prazo convencionado, a construtora deverá suportar o pagamento de determinada penalidade, qual seja a de 0,5%. Evidente que o Judiciário não pode permitir que a a construtora, se aproveitando da sua posição privilegiada no contrato, estabeleça para si mesma uma pena passível de ser considerada irrisória não equitativa. 

Essa multa também não se confunde com os LUCROS CESSANTES, nem ainda com outras modalidades de danos materiais muito menos danos morais, pois admitir isso seria o mesmo que dizer que a construtora pode estabelecer uma limitação – ao seu exclusivo critério – para uma condenação contra si própria !

Nem há de se cogitar de necessidade de prova dos lucros cessantes pois a Corte Superior de Justiça já manifestou entendimento no sentido de que:

“A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel terem rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil). Recurso não conhecido”(STJ, Terceira Turma, REsp 644.984/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJ 05.09.2005).

Outro não é o entendimento do TJDF, quanto à matéria posta em questão, em jurisprudência onde se vê claramente a condenação cumulada à multa contratual mais os lucros cessantes:

“AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA. LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA.1 - Restando demonstrado o atraso na entrega da obra, deve a construtora responder pela cláusula penal contratual, que tem natureza moratória, bem como indenizar o consumidor a título de lucros cessantes, consubstanciado naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel.2 - Ante a inexistência de ato ilícito e de nexo de causalidade, não há falar em indenização por danos morais. 3 - Recurso parcialmente provido.(20040111237548APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 28/01/2009, DJ 02/03/2009 p. 110)
E ainda :

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MULTA. LUCROS CESSANTES. NATUREZAS DIVERSAS. POSSIBILIDADE. DANOS MORAIS. INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO E NEXO DE CAUSALIDADE. IMPROCEDÊNCIA.(...) Restando demonstrado o atraso na entrega da obra, deve a construtora responder pela cláusula penal contratual, que tem natureza moratória, bem como indenizar o consumidor a título de lucros cessantes, consubstanciado naquilo que deixou de auferir, ante a impossibilidade de uso e gozo do imóvel.(...) TJDF - 4ª Turma Cível - Apelação Cível 20040111237548APC – Rel . Desembargador CRUZ MACEDO.

CIVIL. AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM LUCROS CESSANTES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. O credor de coisa certa não está obrigado a receber outra prestação, ainda que mais valiosa (art. 863 do Código Civil). Logo, tem o adquirente de imóvel na planta o direito de exigir a entrega do bem, sob a cominação de pena. Não se confunde a cominação de pena, cuja finalidade é compelir o devedor a fazer a entrega da coisa prometida, com os lucros cessantes ou frutos civis que o apelado deixou de colher em face do inadimplemento da contratante. (art. 864 do Código Civil). A multa para compelir a parte r‚ a liberar imóvel do gravame hipotecário não deve ser mais do dobro do possível valor de locação encontrável no mercado, para que a penalidade não esteja divorciada da sua finalidade.(...) Tal cláusula estabelece apenas relação de mora, e tem natureza diversa dos lucros cessantes, que correspondem ao que o autor deixou de ganhar com a locação do imóvel ante o atraso na entrega da obra, possuindo portanto natureza compensatória. Assim, tenho por correta a incidência de ambas, eis que possuem naturezas diversas. Além disso, a cláusula penal que tem caráter moratório, não exclui de pronto quaisquer outros danos que venha ter o adquirente, que no caso consubstanciam-se nos lucros cessantes. Apelo parcialmente provido. TJDF - Órgão: Quinta Turma Cível - Classe: APC - Apelação Cível - Num. Processo: 48.961/98 - Relator: DESEMBARGADOR ROMÃO C. OLIVEIRA

Imóveis: atraso na entrega de obras pode gerar indenização


Muita gente não sabe, mas compradores de imóvel na planta, cuja entrega foi feita fora do prazo, podem entrar na Justiça e pleitear uma indenização.
De acordo com o Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), o prazo para propor ação indenizatória pelo atraso na entrega da obra é de até cinco anos contados do atraso, o que, ainda segundo a entidade, faz com que consumidores cujos prédios já foram entregues, mas fora do prazo, também possam entrar na Justiça.
"Há construtoras com mais de dois anos de atraso na entrega das obras, e o consumidor que comprou um imóvel para se ver livre do aluguel ou para investir fica no prejuízo. A maioria dos contratos de venda de imóvel na planta prevê cláusula de carência para a entrega da obra, sem comprovação de qualquer fato. Isto coloca o consumidor em uma situação de completo desequilíbrio em relação à empresa, o que o CDC proíbe, e a Justiça tem declarado nula este tipo de cláusula", afirma o presidente do Instituto, José Geraldo Tardin.
Indenizações
Existem dois caminhos para quem deseja recorrer à Justiça: o individual e o coletivo. No primeiro, o consumidor movimentará um processo mostrando o contrato e a publicidade onde conste a promessa do prazo de entrega e confrontará tal prazo com o estágio atual da obra ou com a efetiva data de entrega.
No segundo, consumidores de um mesmo prédio ou condomínio podem procurar uma entidade de defesa do consumidor que os represente por meio de uma única ação. A vantagem, neste caso, é que os consumidores não precisarão adiantar custas nem honorários periciais, caso isso seja necessário.
Ainda segundo o Ibedec, pleitear uma indenização nos casos de atraso é um direito dos futuros proprietários e normalmente é fixado pela Justiça em 0,5% a 1% do valor de mercado do imóvel, multiplicado pelos meses de atraso na entrega.
Outra opção para o consumidor é buscar a rescisão do contrato pela inadimplência da construtora, onde teria direito a receber de volta 100% dos valores pagos, além de buscar indenização pela quebra de contrato.
Na planta
Segundo especialistas, comprar um imóvel na planta pode ficar entre 20% e 25% mais barato do que a aquisição de um apartamento ou de uma casa já prontos. Contudo, este tipo de compra requer alguns cuidados especiais, como alerta a Tibério Construções e Incorporações:
Em primeiro lugar, é preciso saber que a responsabilidade pela entrega e pelo cumprimento de todos os itens especificados no memorial de incorporação é da incorporadora do empreendimento e não da construtora, como muitos acreditam. Isso porque é ela que pode contratar terceiros para construir, vender e administrar o imóvel.
Veja qual a relação de imóveis já construídos pela companhia, para verificar a qualidade das obras. Dessa forma, é possível se certificar de que os responsáveis estão registrados no Crea (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia), bem como saber se a incorporadora tem experiência, solidez e bastante tempo no mercado da construção civil, pois isso qualifica o conhecimento dela nesta área e o compromisso com o cliente;
Também é importante saber se a incorporadora é pontual na entrega da obra. Antes de assinar o contrato, leia-o bem e verifique qual o prazo estipulado para a conclusão do empreendimento. Do lançamento até a entrega das chaves, os empreendimentos costumam demorar de 18 a 30 meses para serem entregues, dependendo, entre outras coisas, do tamanho do terreno e número de torres;
Na prefeitura, procure a aprovação da planta. Isso confirma que a obra tem permissão para ser construída. Em seguida, confirme no cartório de registro de imóveis se a incorporação está regularmente registrada, com especial atenção à planta, à metragem, à área total e privativa, além do memorial descritivo.

Construtora é condenada por não entregar imóvel na data

Uma construtora que não entregou o imóvel dentro do prazo estipulado em contrato terá que devolver todas as parcelas pagas pelo comprador com correção monetária e juros moratórios de 0,5% ao mês. Motivo da condenação: terminado o prazo para a entrega do apartamento, a obra sequer tinha sido iniciada.

A ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por atraso na obra foi movida por Cornélio Pinheiro de Faria Junior contra a empresa Aguiar Villela Engenharia e Construções Ltda. O Tribunal de Alçada de Minas Gerais julgou a ação procedente e determinou a restituição integral das quantias pagas pelo comprador devidamente corrigidas.

A construtora recorreu ao Superior Tribunal de Justiça para modificar o acórdão da Justiça mineira, sustentando que, da mesma forma que o Código de Defesa do Consumidor favorece o comprador impedindo a retenção total das parcelas pagas em caso de inadimplemento, sua devolução integral também seria inadmissível.

Alegou, ainda, que, como o comprador não havia quitado todas as parcelas devidas, não poderia exigir o cumprimento da obrigação sem antes cumprir sua parte. Segundo os autos, o comprador vinha pagando pontualmente as prestações contratadas e só interrompeu o pagamento um mês depois do prazo fixado para a entrega da obra.

Por unanimidade, a Quarta Turma do STJ, acompanhando o voto do relator, ministro Aldir Passarinho Junior, manteve a decisão do tribunal mineiro. Segundo o ministro, a alegação da construtora é despropositada e não tem qualquer amparo: ?na verdade, a recorrente pretende transformar uma regra protetiva do consumidor no contrário, o que refoge ao comando legal?.

Quanto à alegada inadimplência por parte do comprador, o ministro ressaltou, em seu voto, que o fato de ele ter interrompido o pagamento das prestações dois dias antes de ajuizar a ação não caracteriza descumprimento do contrato. Para o ministro, ficou claro que a inadimplência foi exclusivamente da construtora.

Processo nº REsp 476481

Construtora deve indenizar por danos morais em razão de atraso em entrega de imóvel

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a necessidade de compensação por danos morais a um casal que passou mais de dez anos esperando pelo apartamento que comprou ainda na planta e que jamais foi entregue.



O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro havia condenado a empresa Carvalho Hosken S.A. Engenharia e Construções ao pagamento de R$ 18 mil por danos morais, além de determinar a rescisão do contrato e a devolução de valores pagos pelo casal. A unidade habitacional que eles pretendiam adquirir fazia parte do empreendimento denominado Rio 2, que deveria ter sido construído na Barra da Tijuca.



A construtora Encol, hoje falida, era originalmente a responsável pelo empreendimento e cedeu os direitos para que a Carvalho Hosken prosseguisse com as obras, o que não aconteceu. Em recurso especial ao STJ, a segunda empresa contestou a decisão do tribunal estadual, alegando que o simples descumprimento do contrato não justificaria indenização por danos morais.



O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, disse que, de fato, o descumprimento de contratos nem sempre representa motivo para indenização por dano moral. Mas, segundo ele, embora a jurisprudência do STJ considere que esse descumprimento às vezes possa ser entendido como “mero dissabor”, as peculiaridades de cada caso devem ser analisadas a fim de se verificar se houve efeitos psicológicos capazes de exigir a reparação moral.



“Os precedentes não se posicionam de modo intransigente sobre a matéria, admitindo que, a depender da peculiaridade do caso concreto, possa ser constatado abalo moral a exigir compensação pecuniária”, afirmou o relator.



Luis Felipe Salomão considerou cabível a compensação por dano moral em razão do descumprimento de contrato de promessa de venda em que houve atraso de mais de dez anos na entrega do imóvel, “circunstância que extrapola o mero aborrecimento”.



O ministro destacou precedente da Corte que considerou que “o direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa à promoção de cada um dos componentes do Estado, com o insigne propósito instrumental de torná-los aptos a realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana”.



Luis Felipe Salomão citou, ainda, um precedente semelhante envolvendo o mesmo empreendimento. À época do julgamento, o relator do caso anterior, ministro Aldir Passarinho Junior, atualmente aposentado, reconheceu o cabimento da compensação por danos morais. Ele destacou que houve atraso de quase dez anos e entendeu que a culpa foi exclusivamente da empresa.



Diante das circunstâncias que envolveram o inadimplemento da construtora, os ministros da Quarta Turma reconheceram a necessidade da compensação por danos morais, sem alterar o valor fixado pela Justiça fluminense. A decisão foi unânime.

Processo: REsp 617077


Fonte: STJ - Superior Tribunal de Justiça - 03/05/2011

Corretagem paga pelo comprador do imóvel é indevida

Corretagem paga pelo comprador do imóvel é indevida
De acordo com especialistas e com o Código Civil, a cobrança só é autorizada caso o comprador seja avisado previamente pela imobiliária
Flávia Drago, especial para o JC
MARCO QUINTANA/JC
Se o serviço não estiver presente no contrato, cliente não é obrigado a desembolsar o valor
Se o serviço não estiver presente no contrato, cliente não é obrigado a desembolsar o valor
A bolha imobiliária que tem afetado diversos países como a China, a Espanha, os Estados Unidos e agora chega ao Brasil, vem causando efeitos negativos ao consumidor não só pelo preço elevado dos terrenos, mas também pelo considerável número de casos de cobranças indevidas impelidas ao comprador do imóvel. O valor do honorário do corretor que, originalmente deveria ser pago pela construtora, algumas vezes aparece no documento no momento da requisição. O cliente, desavisado, paga pelo serviço sem ao menos ter sido informado antes de fechar o negócio.
Segundo o assessor jurídico do Creci-RS, César Augusto Boeira da Silva, não existe uma lei que determine de quem seja a responsabilidade pelo pagamento da corretagem. “No máximo existe a condição, segundo a Lei 6.550, em que os sindicatos de corretores devem elaborar uma tabela mínima para correção que, após aprovada, é homologada pelo Creci e válida para cobrança”, afirma o assessor, que também é presidente da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial (Agadie). O que se garante é que, caso não esteja escrito no contrato e com o consenso do comprador, a responsabilidade de pagar o honorário, que gira em torno de 5% a 6% do valor do imóvel, é estritamente da construtora.
São duas situações distintas. Em uma, o corretor é cliente da imobiliária com o intuito de vender um bem de propriedade de um terceiro. Neste caso, ele está em um plantão de vendas, na base do empreendimento da construtora, onde toma a posição de intermediário entre quem quer vender o imóvel e quem quer comprá-lo. No outro momento, o corretor pode ser contratado por uma pessoa que quer adquirir um bem de acordo com suas particularizações e então, ele é quem vai atrás do imóvel no mercado. Quem contrata o corretor, portanto, é quem tem que pagar por seus honorários, nos termos previstos no art. 727 do Código Civil. “Quem vende, ou anuncia a venda, é quem deve pagar os honorários de corretagem”, afirma o advogado Thiago Pinheiro.
O que se paga é pelo trabalho que o corretor tem de pesquisar e ir atrás do tipo de imóvel que o comprador deseja. “Este é um caso em que o corretor trabalha para o cliente e não está em uma situação passiva, parado na imobiliária e esperando um comprador chegar”, diz Pinheiro, que trabalha com questões imobiliárias.
O que se vê, no entanto, é que alguns corretores cobram indevidamente dos futuros proprietários, mesmo trabalhando para uma construtora. Esta situação é considerada imprópria caso o comprador não tenha sido avisado previamente. “Há a chance de que este preço seja ajustado. Este valor pode ser, por exemplo, pago 50% pela construtora e a outra metade pelo comprador. Para isso acontecer, no entanto, deve ter um aviso prévio e estar escrito no documento. Tem que haver um consenso por ambas as partes”, alerta Boeira da Silva. Na ausência desta previsão, o comprador não será obrigado a pagar a comissão. Em alguns casos, o comprador só se depara com o valor adicional no final do acordo. “Às vezes, o honorário é mascarado como valor de entrada do imóvel que só se pode verificar após pagar e firmar o contrato de promessa de compra e venda”, conta Pinheiro. Para ilustrar esta situação, seria como financiar uma casa por R$ 220 mil, mas na escritura sair que o preço do apartamento ficou em R$ 210 mil. Os R$ 10 mil de diferença, portanto, seriam o valor da corretagem.
Esta cobrança, para prejuízo do comprador, não se trata de opção no momento da compra. O consumidor não pode escolher não pagar este valor, pois, se não o fizer, não recebe o imóvel. “Caberá, após a identificação da cobrança, requerer na Justiça o valor pago em dobro e devidamente corrigido através de uma ação”, informa Pinheiro baseado no que prevê o Código de Defesa do Consumidor. Boeira da Silva também alerta para o fato de que o corretor deve ser denunciado ao Creci por falta de conduta ética.
Ocorrências como estas ainda são de recente julgamento no Estado, mas o Ministério Público Federal em Pelotas já está investigando a prática e puniu duas incorporadoras e duas imobiliárias. O Ministério Público do estado de São Paulo, mais avançado no assunto, firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com corretoras para restringir tais cobranças. Para evitar esse transtorno, Boeira da Silva aconselha sempre ler todo o documento e observar se essa taxa está sendo cobrada por escrito. “Nunca se deve assinar um documento sem antes conferir o que está escrito”, alerta o assessor jurídico do Creci-RS.

Construtora Casenco condenada por má execução de obra


A empresa Casenco Planejamento e Incorporações Ltda. foi condenada a pagar indenização de R$ 32,7 mil, corrigidos monetariamente, para que sejam providenciados os reparos necessários a sanear vícios construtivos verificados em apartamento construído em Porto Alegre. A decisão da 9ª Câmara Cível do TJRS manteve sentença condenatória proferida em primeira instância.

O autor José Orlando Cavalcante adquiriu o imóvel de propriedade e construído pela construtora demandada. Já no início da contratação, surgiram problemas em razão dos quais foi ajuizada ação no Juizado Especial Cível, onde foi acordado que a ré efetuaria diversos reparos no prazo de 60 dias.

Como a empresa não resolveu o problema – e ainda surgiram novos vícios –, o comprador ajuizou outra demanda, por meio da qual foi novamente acordada a realização dos reparos.

Como o segundo acordo também não foi cumprido, uma terceira ação foi ajuizada. Nela, a Turma Recursal decidiu que seria necessária a realização de perícia técnica para apurar com precisão a origem dos problemas, devendo o autor ingressar com demanda na Justiça Comum.

Nesta, realizada a perícia, foram comprovados diversos defeitos de construção: instalação inadequada de caixa de coleta com ralo sem sifão; madeiramento inapropriado para o uso a que se destina; esquadrias com folgas e frestas; falta de desnível de soleira entre área externa e interna do salão da cobertura.

De acordo com o perito, "todas as anomalias e danos verificados são decorrentes de vícios e defeitos de construção, não possuindo correlação com o uso da edificação ou falta de manutenção predial".    

Com base nas provas, a sentença deu procedência ao pedido do autor, condenando a construtora ao pagamento da devida indenização, fixada em R$ 32.782,36, corrigida monetariamente.

A empresa apelou ao TJRS sustentando que "a demanda não trata de vícios construtivos e sim vícios de manutenção ou desgaste natural do imóvel", razão pela qual o prazo para eventuais reclamações já se havia esgotado.

No entendimento da relatora, desembargadora Iris Helena Nogueira, o perito, no minucioso laudo pericial, afirmou que "os vícios existentes são decorrentes da baixa qualidade empregada na construção do imóvel". 

Nesse sentido, a 9ª Câmara aplicou a previsão existente no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a prescrição em cinco anos da pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo do conhecimento do dano e sua autoria.

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ?

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ?

QUAIS OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES EM
EM DECORRÊNCIA DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA ??

INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS

• Devolução Integral SIMPLES ou EM DOBRO de todos os valores pagos, CORRIGIDOS e CAPITALIZADOS (em caso de distrato ou rescisão)

• Danos Morais (base de 9,3 mil a 82,6 mil *)

• Nulidade da “Cláusula de Atraso” – 180 dias (Caso Fortuito ou Força Maior)

• Nulidade da CM Repasse ou cláusulas que admitem cobrança de juros bancários antes das chaves.

• Multa por DIA de Atraso na Liberação das Chaves ou dos Documentos para o Financiamento

• Congelamento do Saldo Devedor do Financiamento

• Suspensão do Pagamento das Intermediárias e das Chaves

• Recálculo dos Juros cobrados no período Pré-chaves com devolução em DOBRO dos Juros Indevidos ou Amortização do valor do indébito no Saldo Devedor

• Indenização por Lucros Cessantes ou Reembolso de Aluguel, com base em 1% do valor atual do imóvel, POR MÊS de atraso.

• Multa de Mora de 2% do valor atual do imóvel, mais 1% por mês de atraso.

• Reembolso de Despesas decorrentes do atraso na entrega do imóvel.

• Devolução em DOBRO de Comissões de Corretagem, SATI, Aprovação de Crédito (TAC), Matrícula e Individualização e outras cobranças ilegais de intermediação imobiliária.

• Devolução em DOBRO de Taxas Condominiais cobradas antes da entrega efetiva das chaves.

• Abatimento no preço do imóvel em razão de entrega em desacordo com material publicitário ou problemas com a qualidade da Obra.

sexta-feira, 9 de dezembro de 2011

Corretagem paga pelo comprador do imóvel é indevida

Corretagem paga pelo comprador do imóvel é indevida
De acordo com especialistas e com o Código Civil, a cobrança só é autorizada caso o comprador seja avisado previamente pela imobiliária
Flávia Drago, especial para o JC
MARCO QUINTANA/JC
Se o serviço não estiver presente no contrato, cliente não é obrigado a desembolsar o valor
Se o serviço não estiver presente no contrato, cliente não é obrigado a desembolsar o valor
A bolha imobiliária que tem afetado diversos países como a China, a Espanha, os Estados Unidos e agora chega ao Brasil, vem causando efeitos negativos ao consumidor não só pelo preço elevado dos terrenos, mas também pelo considerável número de casos de cobranças indevidas impelidas ao comprador do imóvel. O valor do honorário do corretor que, originalmente deveria ser pago pela construtora, algumas vezes aparece no documento no momento da requisição. O cliente, desavisado, paga pelo serviço sem ao menos ter sido informado antes de fechar o negócio.
Segundo o assessor jurídico do Creci-RS, César Augusto Boeira da Silva, não existe uma lei que determine de quem seja a responsabilidade pelo pagamento da corretagem. “No máximo existe a condição, segundo a Lei 6.550, em que os sindicatos de corretores devem elaborar uma tabela mínima para correção que, após aprovada, é homologada pelo Creci e válida para cobrança”, afirma o assessor, que também é presidente da Associação Gaúcha dos Advogados do Direito Imobiliário Empresarial (Agadie). O que se garante é que, caso não esteja escrito no contrato e com o consenso do comprador, a responsabilidade de pagar o honorário, que gira em torno de 5% a 6% do valor do imóvel, é estritamente da construtora.
São duas situações distintas. Em uma, o corretor é cliente da imobiliária com o intuito de vender um bem de propriedade de um terceiro. Neste caso, ele está em um plantão de vendas, na base do empreendimento da construtora, onde toma a posição de intermediário entre quem quer vender o imóvel e quem quer comprá-lo. No outro momento, o corretor pode ser contratado por uma pessoa que quer adquirir um bem de acordo com suas particularizações e então, ele é quem vai atrás do imóvel no mercado. Quem contrata o corretor, portanto, é quem tem que pagar por seus honorários, nos termos previstos no art. 727 do Código Civil. “Quem vende, ou anuncia a venda, é quem deve pagar os honorários de corretagem”, afirma o advogado Thiago Pinheiro.
O que se paga é pelo trabalho que o corretor tem de pesquisar e ir atrás do tipo de imóvel que o comprador deseja. “Este é um caso em que o corretor trabalha para o cliente e não está em uma situação passiva, parado na imobiliária e esperando um comprador chegar”, diz Pinheiro, que trabalha com questões imobiliárias.
O que se vê, no entanto, é que alguns corretores cobram indevidamente dos futuros proprietários, mesmo trabalhando para uma construtora. Esta situação é considerada imprópria caso o comprador não tenha sido avisado previamente. “Há a chance de que este preço seja ajustado. Este valor pode ser, por exemplo, pago 50% pela construtora e a outra metade pelo comprador. Para isso acontecer, no entanto, deve ter um aviso prévio e estar escrito no documento. Tem que haver um consenso por ambas as partes”, alerta Boeira da Silva. Na ausência desta previsão, o comprador não será obrigado a pagar a comissão. Em alguns casos, o comprador só se depara com o valor adicional no final do acordo. “Às vezes, o honorário é mascarado como valor de entrada do imóvel que só se pode verificar após pagar e firmar o contrato de promessa de compra e venda”, conta Pinheiro. Para ilustrar esta situação, seria como financiar uma casa por R$ 220 mil, mas na escritura sair que o preço do apartamento ficou em R$ 210 mil. Os R$ 10 mil de diferença, portanto, seriam o valor da corretagem.
Esta cobrança, para prejuízo do comprador, não se trata de opção no momento da compra. O consumidor não pode escolher não pagar este valor, pois, se não o fizer, não recebe o imóvel. “Caberá, após a identificação da cobrança, requerer na Justiça o valor pago em dobro e devidamente corrigido através de uma ação”, informa Pinheiro baseado no que prevê o Código de Defesa do Consumidor. Boeira da Silva também alerta para o fato de que o corretor deve ser denunciado ao Creci por falta de conduta ética.
Ocorrências como estas ainda são de recente julgamento no Estado, mas o Ministério Público Federal em Pelotas já está investigando a prática e puniu duas incorporadoras e duas imobiliárias. O Ministério Público do estado de São Paulo, mais avançado no assunto, firmou Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com corretoras para restringir tais cobranças. Para evitar esse transtorno, Boeira da Silva aconselha sempre ler todo o documento e observar se essa taxa está sendo cobrada por escrito. “Nunca se deve assinar um documento sem antes conferir o que está escrito”, alerta o assessor jurídico do Creci-RS.

Construtora Casenco condenada por má execução de obra

A empresa Casenco Planejamento e Incorporações Ltda. foi condenada a pagar indenização de R$ 32,7 mil, corrigidos monetariamente, para que sejam providenciados os reparos necessários a sanear vícios construtivos verificados em apartamento construído em Porto Alegre. A decisão da 9ª Câmara Cível do TJRS manteve sentença condenatória proferida em primeira instância. 

O autor José Orlando Cavalcante adquiriu o imóvel de propriedade e construído pela construtora demandada. Já no início da contratação, surgiram problemas em razão dos quais foi ajuizada ação no Juizado Especial Cível, onde foi acordado que a ré efetuaria diversos reparos no prazo de 60 dias. 
 
Como a empresa não resolveu o problema – e ainda surgiram novos vícios –, o comprador ajuizou outra demanda, por meio da qual foi novamente acordada a realização dos reparos. 

Como o segundo acordo também não foi cumprido, uma terceira ação foi ajuizada. Nela, a Turma Recursal decidiu que seria necessária a realização de perícia técnica para apurar com precisão a origem dos problemas, devendo o autor ingressar com demanda na Justiça Comum. 

Nesta, realizada a perícia, foram comprovados diversos defeitos de construção: instalação inadequada de caixa de coleta com ralo sem sifão; madeiramento inapropriado para o uso a que se destina; esquadrias com folgas e frestas; falta de desnível de soleira entre área externa e interna do salão da cobertura. 
 
De acordo com o perito, "todas as anomalias e danos verificados são decorrentes de vícios e defeitos de construção, não possuindo correlação com o uso da edificação ou falta de manutenção predial".    

Com base nas provas, a sentença deu procedência ao pedido do autor, condenando a construtora ao pagamento da devida indenização, fixada em R$ 32.782,36, corrigida monetariamente.

A empresa apelou ao TJRS sustentando que "a demanda não trata de vícios construtivos e sim vícios de manutenção ou desgaste natural do imóvel", razão pela qual o prazo para eventuais reclamações já se havia esgotado. 

No entendimento da relatora, desembargadora Iris Helena Nogueira, o perito, no minucioso laudo pericial, afirmou que "os vícios existentes são decorrentes da baixa qualidade empregada na construção do imóvel". 

Nesse sentido, a 9ª Câmara aplicou a previsão existente no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a prescrição em cinco anos da pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo do conhecimento do dano e sua autoria.